Справка

Объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено. Исключения составляют временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки.

Здания – результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Сооружения – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Строения – термин, обобщающий понятия «здания» и «сооружения», имеет одинаковое c этими понятиями смысловое значение.

Объекты производственного назначения – здания, сооружения, строения, предназначенные для размещения производства, в том числе объекты обороны и безопасности, за исключением линейных объектов.

Объекты непроизводственного назначения – здания, сооружения, строения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения. Линейные объекты – трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии, трамвайные пути, искусственно созданные водные пути, ЛЭП, линии связи и др.

Строительство – возведение зданий и сооружений, а также их капитальный и текущий ремонт, реконструкция, реставрация и реновация.

Реконструкция объектов капитального строительства – изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Реконструкция линейных объектов – изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов.

Капитальный ремонт объектов капитального строительства – замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Капитальный ремонт линейных объектов – изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов. 

Отдельный этап строительства – это сооружение одного из объектов капитального строительства на одном земельном участке с другими объектами при условии, что строительный процесс, введение в эксплуатацию и сама эксплуатация такого объекта не будет зависеть от строительства или эксплуатации других объектов, расположенных на этом же участке.

Проектная документация или проектно-сметная документация (ПСД) – это установленный перечень документов, который подтверждает целесообразность строительства, наличие условий, необходимых для реализации проекта, и описывает суть проекта.

ПСД представляет собой пакет документов в виде карт, схем, чертежей и текстовых материалов, которые детально описывают архитектурные, технологические, инженерные и технические решения, реализация которых необходима для осуществления строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Согласно законодательству РФ, разработка проектной документации является обязательной при проведении строительства, реконструкции или капитального ремонта объектов капитального строительства.

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства. (Градостроительный кодекс РФ, ст.48 п.3).

Разработка ПСД, ее согласование и экспертиза являются начальным этапом строительных работ. В течение всего процесса строительства, реконструкции объекта или проведении капитального ремонта строительная организация руководствуется принятой и утвержденной проектно-сметной документацией.

В соответствии с законодательством РФ, все работы по строительству, реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства должны проводиться в строгом соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией. Нормы осуществления вышеуказанных работ закреплены законодательно:

«…Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ. При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.

Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию…». (Гражданский кодекс ст.74 п.3)

«…При осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство… застройщик или технический заказчик должен… передать лицу, осуществляющему строительство, материалы инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство…». (Градостроительный кодекс ст.52 п.4).

«…Лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или технического заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией…». (Градостроительный кодекс ст.52 п.6)

Ответственность сторон за несоответствие выполненных работ принятой проектно-сметной документации также определена законодательно:

«…Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.

При реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т.п.) здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части)…». (Гражданский кодекс ст.43 п.1)

3. «…Подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику.

При неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в течение десяти дней, если законом или договором строительного подряда не предусмотрен для этого иной срок, подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. Заказчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ.

4. «…Подрядчик, не выполнивший обязанности, установленной пунктом 3 настоящей статьи, лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков, если не докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика, в частности в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства…». (Гражданский кодекс ст.743)

«…Отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или техническим заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти…». (Градостроительный кодекс ст.52 п.7)

Все эти нормы и обязательства, как правило, прописываются и в договоре строительного подряда (контракта), который является ключевым документом, регламентирующим взаимоотношения заказчика строительства и строительной организации (подрядчика). Одним из ключевых пунктов подрядного договора является отсылка на проектно-сметную документацию (которая может являться одним из приложений к контракту), в строгом соответствии с которой подрядчик должен выполнить оговоренный в контракте объем работ. В договоре также определятся ответственность за выполнение работ с отклонением от проектно-сметной документации.

Разработка проектно-сметной документации является одним из этапов проектирования. Именно на этой стадии инвестиционного цикла определяется возможность реализации проекта, его физические и технические параметры, безопасность и функциональность. Без утверждения проектно-сметной документации вести строительство на территории Российской Федерации запрещено, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ.

Состав проектной документации, ее формат, требования к чертежам и схемам определяются отдельными нормативными актами(ГОСТ 21.101-97).

Разработку проектно-сметной документации имеют право осуществлять только физические и юридические лица, имеющие лицензии на проведение проектных работ. На данный момент проектированием занимаются преимущественно юридические лица. Поскольку проектирование объектов разного назначения может кардинально отличаться, проектные организации, как правило, имеют свою специализацию и соответствующим образом подбирают штатных специалистов.

Техническое задание (ТЗ) на проведение проектных работ составляет заказчик, который основывается на документах, составленных на предпроектной стадии инвестиционного цикла. Для уточнения задач к работе над ТЗ на проектирование может быть привлечен и проектировщик, который точно сформулирует задания и конкретизирует документ.Содержание технического задания на проведение проектных работ регламентируется действующими стандартами (СНиП 11.01-95).

Подготовка проектной документации делится на три этапа:

• разработка эскизного проекта – предпроектное предложение (ЭП);
• разработка проектной документации (ПД);
• разработка рабочей документации (РД).

Рекомендуемая стадийность проектирования определяется в зависимости от категории сложности объекта и по желанию заказчика:

• Одностадийное проектирование (проектная и рабочая документация разрабатываются параллельно) –применяется в отношении объектов III-I категорий сложности, а также для объектов, строящихся по типовым и повторно применяемым проектам.
• Двухстадийное проектирование (сначала разрабатывается проектная документация (стадия «ПД»), затем рабочая) –применяется в отношении объектов V, IV категорий сложности и для объектов III категории сложности по индивидуальным проектам.
• Трехстадийное проектирование (сначала составляется предпроектное предложение, затем разрабатывается проектная документация, потом – рабочая документация) – для объектов V, IV категорий сложности и для объектов III категории сложности по индивидуальным проектам, с недостаточным перечнем исходно-разрешительной документации.

Рабочая документация разрабатывается в целях реализации в процессе строительства архитектурных, технических и технологических решений, утвержденных на этапе разработки проектной документации. Законодательные акты РФ не содержат прямых указаний на последовательность разработки рабочей документации. Таким образом, разработку рабочей документации можно вести как одновременно с подготовкой проектной документации, так и после прохождения стадии «ПД».

В процессе проектирования на начальном этапе осуществляется подготовка эскизного проекта (в случае необходимости), разработка Технико-экономического обоснования (ТЭО) проекта, сбор исходно-разрешительной документации, проведение инженерных изысканий, получение необходимых согласований. На основании полученных данных проводится разработка проектной и/или рабочей документации.

При проведении строительных работ, капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства, где требуется обязательное проведение экспертизы, одностадийное проектирование практически не применяется. Высокая вероятность затягивания сроков подачи и согласования проектной, документации делает одностадийное проектирование при реализации сложных строительных проектов нецелесообразным.

Стадия «Проектная документация»(«ПД»).

Проектная документация является основным проектным документом, состоит из текстовой и графической частей. Проектная документация (за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ ст. 49) направляется застройщиком или заказчиком на государственную и/или негосударственную экспертизу и, при наличии положительного заключения государственной/негосударственной экспертизы, утверждается им. Здесь необходимо подчеркнуть, что объем проектной документации, как правило, недостаточен для строительства объекта: в ней отсутствуют необходимые спецификации и требуемая степень детализации. Проектная документация содержит только основные технические решения, позволяющие оценить их безопасность, а также доказать техническую возможность (а в некоторых случаях - и экономическую целесообразность) реализации инвестиционного проекта.

Стадия «Рабочая документация» («РД»).

Рабочая документация разрабатывается для реализации в процессе строительства технических решений, заложенных в проектной документации, состоит из текстовых документов, рабочих чертежей, а также спецификаций оборудования и изделий. Поскольку единого документа, регламентирующего состав и содержание рабочей документации, не существует, при ее разработке необходимо руководствоваться соответствующими стандартами Системы проектной документации для строительства (СПДС). Однако Министерство регионального развития РФ в своем письме заявляет, что «объем, состав и содержание рабочей документации должны определяться заказчиком (застройщиком) в зависимости от степени детализации решений, содержащихся в проектной документации, и указываться в задании на проектирование». Целесообразно требования стандартов СПДС дополнять и конкретизировать в задании на проектирование требованиями заказчика, но при этом обеспечить непротиворечивость этих требований стандартам СПДС.

Разбивка процесса проектирования на две стадии минимизирует рабочие риски. Подача части проектной документации на экспертизу на стадии «ПД» позволяет выявить и исправить все недочеты в проектной документации до окончания разработки всего пакета проектных документов. Рабочая документация начинает формироваться одновременно с проектной документацией, но дорабатывается уже с учетом всех замечаний и исправлений, полученных на этапе прохождения экспертизы проектной документации.

После получения положительного заключения о прохождении экспертизы и утверждения проекта Заказчиком (Инвестором) рабочая документация уточняется и дополняется в соответствии с утвержденной проектной документацией (этап ПД). После чего проект считается полностью подготовленным к началу строительных работ.

Исходно-разрешительная документация – это пакет документов, который оформляется в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и является основанием для реализации всех этапов строительных работ. ИРД можно разделить по этапам:

ИРД для разработки ПД и РД:

1. правоустанавливающие документы на земельный участок и здание/я (в случае реконструкции);
2. градостроительный план земельного участка или, в случае подготовки проектной документации линейного объекта, проект планировки территории и проект межевания территории;
3. результаты инженерных изысканий (в случае, если они отсутствуют, договором должно быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий);
4. технические условия (в случае, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения);

В действительности, для разработки проектной документации, как правило, требуются следующие дополнительные исходные данные:

1. разрешительное письмо Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (для объектов, находящихся в зоне охраны недвижимых памятников истории и культуры);
2. утвержденное задание на проектирование;
3. утвержденное технологическое задание (для объектов со специальной технологией);
4. инвентарные планы этажей окружающей застройки;
5. обмерные чертежи (для объектов реконструкции);
6. заключение по результатам обследования фундаментов и конструкций (по объектам окружающей застройки в стесненных условиях строительства и по объектам реконструкции);
7. исходные данные и требования по инженерно-техническим мероприятиям ГО и ЧС;
8. кадастровая выписка земельного участка;
9. и другие документы по требованию органов власти на местах.

ИРД для получения разрешения на строительство (ст. 51 ГрК РФ):

1. право устанавливающие документы на земельный участок. При наличии соглашения о передаче в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, органом государственной власти (государственным органом), Государственной корпорацией по атомной энергии «Росатом», органом управления государственным внебюджетным фондом или органом местного самоуправления полномочий государственного (муниципального) заказчика, заключенного при осуществлении бюджетных инвестиций, – указанное соглашение, право устанавливающие документы на земельный участок правообладателя, с которым заключено это соглашение;
2. градостроительный план земельного участка или, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории;
3. материалы, содержащиеся в проектной документации:
   • пояснительная записка;
   • схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
   • схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
   • схемы, отображающие архитектурные решения;
   • сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
   • проект организации строительства объекта капитального строительства;
   • проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
4. положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 ГрК РФ), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 ГрК РФ, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 ГрК РФ, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 ГрК РФ;
5. разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 ГрК РФ);
6. согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта. В случае проведения реконструкции государственным (муниципальным) заказчиком, являющимся органом государственной власти (государственным органом), Государственной корпорацией по атомной энергии «Росатом», органом управления государственным внебюджетным фондом или органом местного самоуправления, на объекте капитального строительства государственной (муниципальной) собственности, правообладателем которого является государственное (муниципальное) унитарное предприятие, государственное (муниципальное) бюджетное или автономное учреждение, в отношении которого указанный орган осуществляет соответственно функции и полномочия учредителя или права собственника имущества, - соглашение о проведении такой реконструкции, определяющее в том числе условия и порядок возмещения ущерба, причиненного указанному объекту при осуществлении реконструкции;
7. копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

Документы (их копии или сведения, содержащиеся в них), указанные в пунктах 1, 2 и 5, запрашиваются органами, указанными в абзаце первом, в государственных органах, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, если застройщик не представил указанные документы самостоятельно.

По межведомственным запросам органов, указанных в абзаце первом, документы (их копии или сведения, содержащиеся в них), указанные в пунктах 2 и 5, предоставляются государственными органами, органами местного самоуправления и подведомственными государственным органам или органам местного самоуправления организациями, в распоряжении которых находятся указанные документы, в срок не позднее трех рабочих дней со дня получения соответствующего межведомственного запроса.

Документы, указанные в пункте 1, направляются заявителем самостоятельно, если указанные документы (их копии или сведения, содержащиеся в них) отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ИРД для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГрК РФ):

1. правоустанавливающие документы на земельный участок;
2. градостроительный план земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;
3. разрешение на строительство;
4. акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора);
5. документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
6. документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;
7. документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
8. схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;
9. заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 ГрК РФ;
10. документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте в соответствии с законодательством Российской Федерации об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте.

Положения части 3.1 статьи 55 ГрК РФ не распространяются на проектную документацию объектов капитального строительства, утвержденную застройщиком (заказчиком) или направленную им на государственную экспертизу до дня вступления в силу Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ, и на отношения, связанные со строительством, с реконструкцией, капитальным ремонтом объектов капитального строительства в соответствии с указанной проектной документацией (часть 2 статьи 48 Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ).

Указанные в пунктах 6 и 9 документы и заключение должны содержать информацию о нормативных значениях показателей, включенных в состав требований энергетической эффективности объекта капитального строительства, и о фактических значениях таких показателей, определенных в отношении построенного, реконструированного объекта капитального строительства в результате проведенных исследований, замеров, экспертиз, испытаний, а также иную информацию, на основе которой устанавливается соответствие такого объекта требованиям энергетической эффективности и требованиям его оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов. При строительстве, реконструкции многоквартирного дома заключение органа государственного строительного надзора также должно содержать информацию о классе энергетической эффективности многоквартирного дома, определяемом в соответствии с законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Документы (их копии или сведения, содержащиеся в них), указанные в пунктах 1, 2, 3 и 9, запрашиваются органами местного самоуправления в государственных органах, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы, если застройщик не представил указанные документы самостоятельно.

Документы, указанные в пунктах 1, 4, 5, 6, 7 и 8, направляются заявителем самостоятельно, если указанные документы (их копии или сведения, содержащиеся в них) отсутствуют в распоряжении органов государственной власти, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций. Если документы, указанные в настоящей части, находятся в распоряжении органов государственной власти, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, такие документы запрашиваются органом, выдавшим разрешение на строительство, в органах и организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы, если застройщик не представил указанные документы самостоятельно.

Требования к оформлению проектной документации в соответствии со ст. 48 Градостроительного Кодекса РФ определены Положением о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденным Постановлением Правительства РФ №87 от 16.02.2008 г.

Стандарты оформления проектной документации закреплены утвержденными стандартами (ГОСТ Р 21.1101-2009). В соответствии с утвержденным государственным стандартом, структура проектной документации должна выглядеть следующим образом:

• обложка;
• титульный лист;
• содержание тома;
• состав проектной документации;
• текстовая часть;
• графическая часть (чертежи и схемы).

Требования к оформлению каждого раздела проектной документации прописаны в регламентирующем документе - ГОСТ Р 21.1101-2009. При этом состав текстовой части проектной документации может отличаться в зависимости от назначения объекта капитального строительства.

Согласно ст. 48 Градостроительного Кодекса РФ и Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного Постановлением Правительства РФ №87 от 16.02.2008 г., в состав текстовой и графической частей проектной документации по объектам капитального строительства производственного и непроизводственного назначения входят следующие разделы:

1. Пояснительная записка.
2. Схема планировочной организации земельного участка.
3. Архитектурные решения.
4. Конструктивные и объемно-планировочные решения.
5. Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений.
6. Проект организации строительства.
7. Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства.
8. Перечень мероприятий по охране окружающей среды.
9. Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности.
10. Перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда (в случае подготовки соответствующей проектной документации).
• Требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства.
11. Смета на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов.
• Перечень мероприятий по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений, сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов.
12. Иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Требования к текстовой и графической частям проектной документации на линейные объекты капитального строительства подразумевают наличие следующих разделов:

1. Пояснительная записка.
2. Проект полосы отвода.
3. Технологические и конструктивные решения линейного объекта. Искусственные сооружения.
4. Здания, строения и сооружения, входящие в инфраструктуру линейного объекта.
5. Проект организации строительства.
6. Проект организации работ по сносу (демонтажу) линейного объекта.
7. Мероприятия по охране окружающей среды.
8. Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности.
9. Смета на строительство.
10. Иная документация в случаях, предусмотренных федеральным законодательством.

По отдельным этапам строительства и реконструкции объектов капитального строительства проектная документация разрабатывается в объемах, необходимых для реализации каждого этапа строительства. Согласно градостроительному кодексу, инициировать разработку дополнительных объемов проектной документации в этом случае может Застройщик (Инвестор) или Технический заказчик.Разработанный пакет должен отвечать требованиям к утвержденному составу и содержанию разделов проектной документации.

Виды сметных документов:

• локальные сметы (локальный сметный расчет – ЛС);
• объектные сметы (объектный сметный расчет – ОС);
• сметные расчеты на отдельные виды затрат;
• сводный сметный расчет стоимости строительства;
• сводка затрат.

Локальные сметы – это первичные расчетные документы, по отдельным видам работ по строительству, объем которых был определен при разработке рабочей документации. Локальные сметы могут редактироваться в процессе строительства в случае, если характер и метод выполнения работ не мог быть точно определен при проектировании.

Объектные сметы – расчет общей стоимости строительства объекта.ОС объединяют локальные сметы, из суммы которых определяется общий объем затрат на строительные работы. Кроме того, в объектные сметы включаются расходы на временные постройки. ОС также учитывают сезонные рыночные колебания цен на осуществление строительных работ.

Сметные расчеты на отдельные виды затрат позволяют определить лимит средств, которые необходимо возместить и которые не учтены сметными нормативами. Например, средства, которые должны быть компенсированы в связи с изъятием земель под застройку или за счет предоставления государственных льгот и т.д.

Сводный сметный расчет стоимости строительства – документ, определяющий общий лимит средств, необходимый для завершения всех строительных работ, предусмотренных по проекту. Расчет составляется на основе объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат. Сводный сметный расчет служит основанием для открытия финансирования объекта.

Сводка затрат составляется, если проект подразумевает несколько видов строительства: промышленные объекты, объекты жилищно-гражданского назначения, транспортные объекты и т.д. По каждому объекту составляется отдельный сводный расчет, сводка затрат объединяет все расчеты на каждый вид строительства.

Отдельным видом сметной документации является ведомость сметной стоимости. Этот документ составляется, если проект предусматривает реализацию мероприятий по охране окружающей среды или строительство пусковых комплексов.

Если проект предусматривает осуществление природоохранных мероприятий, на все работы по реализации сооружений по охране окружающей среды составляется отдельные локальные сметы, которые объединяются в ведомости сметной стоимости. К природоохранным сооружениям относятся: оборотные системы водоснабжения, очистные канализационные сооружения, объекты по утилизации и использованию отходов, оборудование по очистке выбросов в атмосферу и т.д.

Пусковой комплекс состоит из объектов основного производственного, вспомогательного и обслуживающего назначения, достаточных для обеспечения функционирования всего объекта в соответствии с принятыми нормами по санитарии, транспортной и социальной доступности и т.д. Перечень объектов, обеспечивающих полноценное функционирование комплекса, вносится в ведомость сметной стоимости с указанием итоговых затрат на строительство комплекса.

Экспертиза проектно-сметной документации является обязательной процедурой при проведении строительства, реконструкции или капитального ремонта объектов капитального строительства, за исключением объектов, перечень которых приведен в Градостроительном кодексе РФ (ст. 49).

Необходимость проведения строительной экспертизы обусловлена требованиями по безопасности и качеству строительных объектов.

Экспертиза может проводиться уполномоченными государственными структурами, а также частными компаниями, имеющими аккредитацию на проведение соответствующих процедур. Экспертизу могут проводить только аттестованные специалисты.

Процедура проведения экспертизы ПСД регламентирована и представляет собой определенный порядок исследования и анализа проектной документации. Для государственных органов регламент проведения экспертизы утвержден Положением Правительства РФ от 05.03.2007 № 145. Негосударственные органы, имеющие право на проведение экспертизы проектной документации, прописывают регламент процедуры внутренним документом, который находится в общем доступе.

Проектная документация имеет три основных стадии подготовки:

• разработка эскизного проекта – предпроектное предложение (ЭП);
• разработка проектной документации (ПД);
• разработка рабочей документации (РД).

Государственная экспертиза проводится только на втором этапе – при разработке комплекта проектной документации. На данной стадии осуществляется контроль соответствия проекта действующим нормам и стандартам, а также требованиям безопасности.

Негосударственная экспертиза может проводиться на любом этапе проектирования, в зависимости от целей исследования проектной документации. В отличие от государственной экспертизы проектной документации, негосударственная экспертиза может не только проверить объект на соответствие действующим нормам и стандартам, но и оценить экономическую целесообразность проекта, проверить актуальность сметной документации, оценить социальный эффект строительства и т.д.

Цели негосударственной экспертизы определяет Заказчик, который составляет соответствующее техническое задание по определенной форме.

Предпроектная подготовка

Для начала строительных работ застройщику необходимо получить разрешение на осуществление строительной деятельности. Пакет документов, подготавливаемых на данном этапе строительства, называется исходно-разрешительная документация для проектирования (ИРД).

Подготовка ИРД подразумевает проработку исходных данных об объекте – на данном этапе определяются качественные параметры объекта, обозначаются границы земельного участка, технические параметры, объемы финансирования. Для разработки проектной и рабочей документации необходимо собрать первый пакет ИРД (См. пункт №5 «Исходно-разрешительная документация»).

Экспертиза

Подготовленная проектная документация подлежит обязательной экспертизе, за исключением случаев, прописанных в ст. 49 Градостроительного Кодекса РФ. Минимальный список документов, необходимых для проведения экспертизы,утвержден Градостроительным Кодексом Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации от 5 марта 2007 г. № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» и от 16 февраля 2008 г. № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

В комплект документов входит:

• для подачи на экспертизу проектной документации:
  • заявление о проведении государственной экспертизы, в котором указываются: идентификационные сведения об исполнителях работ - лицах, осуществивших подготовку проектной документации и выполнивших инженерные изыскания (фамилия, имя, отчество, реквизиты документов, удостоверяющих личность, почтовый адрес места жительства индивидуального предпринимателя, полное наименование, место нахождения юридического лица); идентификационные сведения об объекте капитального строительства, проектная документация и (или) результаты инженерных изысканий в отношении которого представлены на экспертизу (наименование объекта (объектов) предполагаемого строительства (реконструкции, капитального ремонта), почтовый (строительный) адрес объекта (объектов) капитального строительства, основные технико-экономические характеристики объекта (объектов) капитального строительства (площадь, объем, протяженность, количество этажей, производственная мощность и тому подобное)); идентификационные сведения о заявителе (фамилия, имя, отчество, реквизиты документов, удостоверяющих личность, почтовый адрес места жительства застройщика (заказчика) - физического лица, полное наименование юридического лица, место нахождения застройщика - юридического лица, а в случае, если застройщик (заказчик) и заявитель не одно и то же лицо, - указанные сведения также в отношении заявителя);
  • копии правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором предполагается осуществить строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства;
  • копия градостроительного плана земельного участка, на котором предполагается осуществить строительство, реконструкцию объекта капитального строительства;
  • проектная документация на объект капитального строительства в соответствии с требованиями (в том числе к составу и содержанию разделов документации), установленными законодательством РФ;
  • копия задания на проектирование;
  • результаты инженерных изысканий в соответствии с требованиями (в том числе к составу указанных результатов), установленными законодательством Российской Федерации;
  • копия задания на выполнение инженерных изысканий;
  • заключение государственной экологической экспертизы в случае, если для проведения государственной экспертизы представляется проектная документация на объекты капитального строительства, строительство, реконструкцию или капитальный ремонт которых предполагается осуществить в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах или в территориальном море Российской Федерации;
  • документы, подтверждающие полномочия заявителя действовать от имени застройщика, заказчика (в случае, если заявитель не является заказчиком и (или) застройщиком), в которых полномочия на заключение, изменение, исполнение, расторжение договора о проведении государственной экспертизы (далее - договор) должны быть оговорены специально. 
• для экспертизы инженерных изысканий:
  • заявление о проведении государственной экспертизы, в котором указываются: 
  • идентификационные сведения об исполнителях работ - лицах, осуществивших подготовку проектной документации и выполнивших инженерные изыскания (фамилия, имя, отчество, реквизиты документов, удостоверяющих личность, почтовый адрес места жительства индивидуального предпринимателя, полное наименование, место нахождения юридического лица); 
  • идентификационные сведения об объекте капитального строительства, проектная документация и (или) результаты инженерных изысканий, в отношении которого представлены на государственную экспертизу (наименование объекта (объектов) предполагаемого строительства (реконструкции, капитального ремонта), почтовый (строительный) адрес объекта (объектов) капитального строительства, основные технико-экономические показатели объекта (объектов) капитального строительства (площадь, объем, протяженность, количество этажей, производственная мощность и другие)); 
  • идентификационные сведения о заявителе (фамилия, имя, отчество, реквизиты документов, удостоверяющих личность, почтовый адрес места жительства застройщика (технического заказчика) - физического лица, полное наименование юридического лица, место нахождения застройщика - юридического лица, а в случае, если застройщик (технический заказчик) и заявитель не одно и то же лицо, - указанные сведения также в отношении заявителя);
  • результаты инженерных изысканий в соответствии с требованиями (в том числе к составу указанных результатов), установленными законодательством Российской Федерации;
  • копия задания на выполнение инженерных изысканий;
  • положительное заключение государственной экологической экспертизы в случае, если для проведения государственной экспертизы представляется проектная документация, разработанная в отношении объектов капитального строительства, строительство или реконструкцию которых предполагается осуществить в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах или в территориальном море Российской Федерации, а также проектная документация, разработанная в отношении объектов, связанных с размещением и обезвреживанием отходов I - V классов опасности, искусственных земельных участков на водных объектах (за исключением случаев, когда заявитель на государственную экспертизу представляет проектную документацию, разработанную в отношении объектов, указанных в подпункте 7.1 статьи 11 и подпункте 4.1 статьи 12 Федерального закона "Об экологической экспертизе");
  • заверенные копии выданных саморегулируемой организацией свидетельств о допуске исполнителя работ к соответствующему виду работ по инженерным изысканиям в случаях, когда в соответствии с законодательством Российской Федерации получение допуска к таким работам является обязательным.

Указанные свидетельства должны быть действительными на дату подписания акта приемки выполненных работ. Одновременно с копиями таких свидетельств представляется копия акта приемки выполненных работ.

Утверждение и разрешение

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям и нормам действующего законодательства. Документ предоставляет застройщику право приступить к выполнению строительства, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства (Градостроительный кодекс РФ ст.51).

Разрешение на строительство выдается органами местного самоуправления, за исключением случаев, когда разрешение на строительство уполномочены выдавать органы федеральной власти (Градостроительный кодекс РФ ст.51 п.5-6).

Для получения разрешения на строительство застройщик должен подать заявление в установленной форме и предоставить соответствующий пакет исходно-разрешительной документации (Градостроительный кодекс РФ ст.51) (См. вопрос №5 «Исходно-разрешительная документация»).

Исполнительная документация (ИД) – это пакет документов, необходимый для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, состоящий из текстовых и графических материалов, в которых зафиксировано исполнение проектных решений в процессе строительства. В ИД вносятся все выполненные строительные работы с указанием всех технических характеристик проделанных работ, а также с указанием ответственных производителей за их осуществление.

В исполнительной документации прописывается фактическое положение объектов капитального строительства и их элементов после завершения всех запланированных строительных работ. ИД является официальным документом построенного объекта, описывающим его техническое состояние, и может быть использована при эксплуатации объекта.

Структура и порядок ведения исполнительной документации закреплен Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору (РД-11-02-2006).

Исполнительная документация делится два вида: первичные документы о соответствии и исполнительная документация.

• Первичные документы о соответствии – это пакет документов, который заполняется в процессе производства строительных работ. Требования к составу первичной документации определены строительными нормами и правилами. Порядок ведения документации строго регламентирован действующими нормативами. В состав первичной документации о соответствии входят: акты освидетельствования скрытых работ, акты промежуточной приемки ответственных конструкций, акты испытаний, свидетельства лабораторного контроля, журналы работ и другие документы. Первичные документы о соответствии комплектует генеральный подрядчик, контроль ведения документации осуществляет Технических надзор. После введения объекта в эксплуатацию первичные документы о соответствии передаются на хранение эксплуатирующей организации.
• Исполнительная документация представляет собой комплект рабочих чертежей с записями о соответствии выполненных работ этим чертежам или о внесенных в первоначальные чертежи и согласованных с проектировщиком изменениях, с указанием ответственных за произведенные строительные работы лиц. Состав исполнительной документации регламентирован действующими строительными нормами и правилами. Исполнительная документация составляется в четырех экземплярах, по одному их которых остается у заказчика и производителя работ, два – передаются эксплуатирующей организации.

Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в органы местного самоуправления (за исключением случаев, предусмотренных ст. 55 ГрК РФ) заявителем подается необходимый пакет ИРД (См. вопрос №5 «Исходно-разрешительная документация»).